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社会問題になっている『サブリース問題』について調べてみた

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昨今問題視されているサブリースとは「一括借り上げ+家賃保証」のことです。

サブリース会社が土地を持っている地主さんにアパート建設を提案します。
「ここにアパートを建てませんか?借りる人がいるか心配?任せてください!建物が完成した際には当社が一括で借り上げますので、空室であっても収益が上がります。」

「アパートを建てれば相続税の評価額も下がりますよ!」

一括借り上げ自体には何も問題がなく、実際に大家側にとって大きなメリットがあります。なぜなら、一括借り上げによって空室率の悩みから解放されるからです。

 

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大家の悩みどころの「空室率」

通常アパート経営を行う場合、当たり前ですが資金計画をたてます。

建設にいくらかかって、修繕費や退去時のクリーニング費用などの年間の支出、さらには想定空室率などを計算して収益がちゃんと継続的に入ってくる見込みがあればGOという事になります。

収益に大きく関係してくるのが『空室率』です。
例えば6部屋のアパートで年間を通して2部屋空いていたとしたら、空室率は2/6で33%という事になります。
家賃5万だと仮定すると、全室入居の場合

6部屋 × 5万 × 12か月 = 360万

となりますが、ここで計算しなければならないのが空室率です。
空室 = 収益が発生しないという事になりますので、想定収益から差し引く必要があります。

360万 × (1-0.33)= 約241万

満室時より、だいぶ目減りしましたね。
空室率、恐るべし。

少し話がそれましたが、要は大家がアパート経営をするにあたって問題になるのが『空室率』なんです。

 

サブリース契約とは

冒頭でも触れたとおり、サブリースは「一括借り上げ+家賃保証」のことです。

サブリース会社が一括で借り上げ、借り上げたサブリース会社は入居者を募集し、いわゆる「また貸し」を行う仕組みです。
もちろんビジネスなので、事業者側は8~9割程度の家賃で大家から借り上げます。
相場の家賃で入居が決まれば差額(家賃の1~2割)が収益になるという訳です。

アパート経営

通常のアパート経営では(乱暴ですが)家賃がそのまま収益になりますが、もし空室になってしまうと収益がゼロになってしまうというリスクが存在します。
空室リスクを抑えるためには、部屋数を増やす(母数を増やす)事が必要ですが、もちろんその分資金が必要になります。

サブリースの場合

サブリースの場合は、収益は下がり餡巣が、空室リスクにおびえる必要はありません。
なぜならサブリース会社が30年保障などで借り上げているので、空室であろうとなかろうと関係がないからです。

メリットばかりにみえますが、今問題になているサブリース問題には大きな落とし穴が潜んでいます。

 

数年ごとに借り上げ家賃の見直しが待っている

実はこのサブリース契約、借り上げ賃料が永年保証されるものではありません。

サブリース会社はなにかしら理由をつけて借り上げ家賃を下げてきます。
つまり、新築当初は正規家賃の9割で借り上げていたとしても、数年後には8割に、7割にとどんどん減らされていきます。

大家がそんな話は聞いていないと言っても、家賃見直しの条項が契約書に小さく書いてあるんです。

そもそも新築需要の無い地域に建てたアパートが多いので、その家賃を30年も保証できる訳ないのです。(事業者の理論としては、いくらであろうと『保障』には変わりない、という事なのでしょうか)

サブリースは悪質なビジネスモデル?

このサブリースに関しては、事業者側はすでにアパートを建築した時点で利益を確保しており、結局その後のアパート経営のリスクを負わない(一見リスクを負っているように見えますが)ことになります。

私がテレビでこの問題の特集番組を見たとき、被害者がこのようなことを言っていました。
『ずっと同じ家賃を保証するとはいったが、それは営業トークだから・・・(と営業マンに言われた)』

いや、ぞっとしましたね。
営業トークなら騙してもいい(嘘ついてもいい)って、それどんな倫理観なんでしょう。

 

最後に

サブリース問題では、大家は一般の消費者ではなく、(アパート経営の)事業主と見られるので、消費者保護の観点からは救済されるのは難しいそうです。

また、サブリースを規制する法律もない(サブリース自体に違法性はありません)ので、今後法整備が進んでいくものと思われます。

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